Urbanisme

Guide du Guichet unique des autorisations d’urbanisme

Les Grands projets:

Le Guichet unique des autorisations d’urbanisme a été créé par le Décret n° 2-13-424 du 13 rejeb1434 (24 mai 2013) approuvant le règlement général de construction fixant la forme et les conditions de délivrance des autorisations et des pièces exigibles en application de la législation relative à l’urbanisme et aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements ainsi que des textes pris pour leur application.

Il vise à unifier les procédures en vigueur à l’échelle nationale, outre le règlement et la réduction des délais dans ses différentes phases et l’unification des documents des dossiers requis. Ainsi, il est chargé :

  • D’étudier les demandes d’autorisation portant sur les projets de constructions, de lotissements ou de créer un groupe d’habitations et de morcellements;
  • D’accomplir toutes les démarches nécessaires à la délivrance des autorisations.
  • Préparer les décisions administratives à soumettre à la signature du président du conseil communal.

Le guichet unique des autorisations d’urbanisme est l’interlocuteur unique des pétitionnaires.  A cet effet, il met à leur disposition l’ensemble des renseignements utiles relatifs :

  • Aux pièces constituant les dossiers de demandes d’autorisation ;
  • Aux circuits et procédures de délivrance des autorisations ;
  • A l’état d’avancement des demandes d’autorisation en cours d’instruction.
Autorisation de construire:

L’autorisation de construction est un document officiel qui autorise la construction ou la rénovation d’un bâtiment à usage d’habitation, industriel ou autre. Cette autorisation est délivrée par les autorités urbanistiques concernées et suppose la réunion de plusieurs conditions.

-Le demandeur : Toute personne intéressée.

Autorité compétente de la délivrance :
  • Le président du conseil communal pour les grands projets ;
  • Le président du conseil d’arrondissement concerné pour les petits projets ;
  • Le Wali de la région ou le Gouverneur de la préfecture pour :
    • Les Permis de construction des lieux réservés au culte musulman ;
    • En cas d’exercice de l’autorité de résolution.

-Documents exigés : Tout constructeur doit fournir :

  • Une demande en double exemplaires signée par le pétitionnaire (imprimé délivré par la commune). Cette demande doit être contresignée par le propriétaire, si celui-ci n’est pas le demandeur ;
  • La note de renseignements pour les projets faisant l’objet de la procédure des grands projets, délivrée par l’agence urbaine ;
  • Une fiche d’identité en double exemplaires portant la signature légalisée du requérant (imprimé délivré par la commune) ;
  • Une fiche signalétique en double exemplaires à remplir par le maître d’ouvrage (imprimé de la commune) ;
  • Un certificat de propriété du terrain ou de la construction existante ou à modifier ou tout autre document équivalent ou conférant au demandeur le droit d’édifier ou de modifier sa construction ;
  • Un plan de situation en trois exemplaires à l’échelle 1/2000 au minimum (1/5000 si le terrain est situé dans une commune rurale) ;
  • Le plan cadastral du terrain concerné dans le cas où celui-ci est immatriculé ;
  • Un plan de la construction en huit exemplaires comprenant tous les niveaux de l’immeuble, le rez-de-chaussée ainsi que le sous-sol, les terrasses et les plafonds à une échelle qui ne peut être inférieure à 1/100 ;
  • Le plan du rez-de-chaussée doit clairement indiquer l’alignement de la rue et comporter toutes les côtes des limites extérieures du terrain, le niveau du trottoir, les superficies des cours et courettes ainsi que les dimensions permettant de les contrôler;
  • Toutes ces indications doivent obligatoirement figurer sur les plans;
  • Les documents graphiques doivent également présenter toutes les façades de l’édifice et celles avoisinantes, le plan de masse de l’immeuble à édifier, ainsi que les profils et coupes nécessaires à l’entière compréhension du projet.

Lorsque la demande se rapporte à une transformation ou à une modification d’une construction existante, les plans devront être présentés avec les teintes conventionnelles suivantes:

  • Parties existantes à conserver: teinte neutre ;
  • Parties à construire: teinte rouge ;
  • Parties à démolir: teinte jaune.
  • L’ancien plan autorisé et la copie de l’ancienne autorisation de construire ou de lotir en double exemplaire lorsque la demande a trait à une modification d’une construction existante, un renouvellement d’une autorisation avec ou sans modification ou encore une construction nouvelle sur un lotissement déjà autorisé. A défaut de plan autorisé, le pétitionnaire devra fournir un relevé de l’existant en trois exemplaires ;
  • Le dossier technique exigé pour l’installation des lignes nécessaires au raccordement des constructions au réseau public des télécommunications, le cas échéant ;
  • une copie du contrat d’architecture en double exemplaires stipulant, sans équivoque, que le suivi de l’exécution des travaux lui incombera jusqu’à la délivrance du permis d’habiter ou du certificat de conformité, dans le cas où la superficie cumulée des planchers dépasse 150 m².
Autorisation de lotir :

Le lotissement est une véritable opération d’urbanisme pouvant être réalisée par des opérateurs privés. Par ailleurs, l’aménagement d’un lotissement nécessite l’obtention d’une autorisation de lotir, à l’instar de l’autorisation de construire, elle est délivrée par les autorités urbanistiques concernées et suppose la réunion de plusieurs conditions.

-Le demandeur: Toute personne intéressée.

-Documents exigés: Le candidat lotisseur doit fournir :
Dès le départ :

  • Une demande en double exemplaires signée par le pétitionnaire (imprimé délivré par la commune). Cette demande doit être contresignée par le propriétaire, si celui-ci n’est pas le demandeur ;
  • La note de renseignements pour les projets faisant l’objet de la procédure des grands projets délivrée par l’agence urbaine ;
  •  Une fiche d’identité en double exemplaires portant la signature légalisée du requérant (imprimé délivré par la commune) ;
  •  Une fiche signalétique (imprimé de la commune, y compris les données demandées par la Direction de la Statistique), en triple exemplaires, à remplir par le maître d’ouvrage;
  • Un certificat de la conservation de la propriété foncière attestant que le terrain à lotir est immatriculé ou en cours d’immatriculation et que, dans ce dernier cas, le délai fixé pour le dépôt des oppositions est expiré sans qu’une opposition n’ait été formulée, assorti d’un plan précisant les limites de la propriété objet du lotissement ;
  •  Un plan cadastral, en triple exemplaires, permettant de repérer le lotissement par rapport aux propriétés voisines, aux bâtiments publics, aux commerces et aux écoles, ou un plan topographique établi à l’échelle de 1/500 (ou 1/1000 lorsque la superficie du lotissement projeté dépasse 25 hectares), indiquant notamment :

Les limites de la propriété avec les numéros des bornes et des titres fonciers riverains ;

  • Les distances entre les bornes ;
  • Les points cotés et courbes de niveau ;
  • Les plantations et constructions existantes, le cas échéant.

Les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement qui comprennent :
Un plan de conception urbanistique du lotissement à l’échelle de 1/500 ou 1/1000 établi sur le plan topographique de l’immeuble objet du lotissement, indiquant :

  • Les cotes principales du projet;
  • Les cotes de seuils;
  • Le tracé et la largeur des voies avec tous les aménagements projetés: chaussées, bordures de trottoirs, emplacements réservés au stationnement, etc. ;
  • Les voies et places qui sont soumises à un ordonnancement architectural ;
  • Les limites, la contenance et les dimensions et lots dont le numérotage doit être continu et progressif même si la réalisation du lotissement est faite par secteurs, par superficie et par dimension;
  • Les emplacements réservés aux équipements d’enseignement, de santé, de sport et aux équipements culturels, religieux, administratifs, commerciaux et de services ;
  • Les emplacements réservés aux espaces verts et la nature des plantations prévues ;
  • Le raccordement du lotissement avec les voies publiques et les voies des lotissements limitrophes, et le cas échéant, avec la zone située aux abords des lotissements projetés, conformément aux indications du plan d’aménagement de ladite zone;
  • Un plan de situation de la parcelle concernée au 1/2000 ou, à défaut, au 1/5000 comportant l’orientation, les voies de desserte avec leur dénomination et des points de repère permettant de localiser le terrain.

  Un cahier des charges mentionnant :

  • Les servitudes de toute nature grevant l’immeuble, notamment celles imposées par les plans et règlements d’aménagement, telles que la nature des constructions à édifier, les plantations à conserver ou à créer, les zones de recul à respecter, ainsi que celles créées en application de la législation et de la réglementation relatives à la conservation des monuments historiques et des sites;
  • Le nombre et la superficie des lots par catégories de constructions suivant leur destination;
  • Le volume des constructions à édifier;
  • Les emplacements à réserver aux établissements commerciaux, aux équipements publics et collectifs et leur superficie;
  • La voirie (rues, chemins, places, parkings, etc.) et les espaces libres plantés dont la réalisation et l’aménagement incombent au lotisseur et tous les autres travaux d’équipement qui sont à sa charge ;
  • La voirie et les espaces libres dont la réalisation et l’aménagement incombent à la collectivité locale ;
  • Et, le cas échéant, les conditions de réalisation des fosses septiques.
    Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers en huit exemplaires et qui comprennent uniquement :
  • Les points de raccordement du lotissement avec les différents réseaux d’égout et de distribution d’eau potable et d’énergie électrique situés à proximité, s’il y a lieu;
  • Les points de raccordement du lotissement au réseau public des télécommunications, le cas échéant ;
  • L’emplacement des bornes-fontaines, le cas échéant;
  • Une copie du contrat conclu avec chacun des hommes de l’art intervenant dans le projet, en double exemplaires.

Peu avant la réception des documents « ne varietur » et à la demande de la commune.
Les documents complémentaires relatifs à la conception urbanistique du lotissement :

  • Un document contenant les prescriptions architecturales applicables aux places, placettes et aux voies grevées de la servitude d’ordonnancement architectural;
  • Les dessins des ouvrages au minimum à l’échelle de 1/50, le cas échéant.

Les documents techniques complémentaires:
Un ou plusieurs plans de conception des infrastructures à l’échelle de 1/500 ou de 1/1000, établis sur le plan topographique indiquant :

  • Le schéma de distribution d’eau, d’électricité et d’éclairage public ;
  • Le tracé du réseau d’égout ;
  • La position des ouvrages spéciaux ;
  • Le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes du lotissement ;
  • Les profils en long des chaussées, égouts et canalisation d’eau (section de toutes les canalisations avec justificatif des calculs). Ces profils doivent êtres établis à des échelles appropriées à la bonne lecture et à la bonne compréhension des dessins tant pour les hauteurs que pour les longueurs ;
  • Les profils en travers-type des voies dans toute leur emprise et débordement dans le cas de remblais ou déblais importants (talus) avec en particulier l’indication :
  • Des largeurs des chaussées, dimensions de bordures et pentes;
  • Des positions des différentes canalisations souterraines.
  • Ces profils doivent être établis à des échelles appropriées à la bonne lecture et à la bonne compréhension des dessins.
  • Les dessins des ouvrages au minimum à l’échelle de 1/50, le cas échéant;
  • Les pièces ci-dessus, dont le nombre d’exemplaires n’a pas été précisé, sont fournies en trois exemplaires.
Autorisation de morceler:

Le morcellement d’un terrain consiste à le subdiviser en plusieurs parcelles. Par ailleurs, ce morcellement nécessite l’obtention d’une autorisation de morceler .elle est délivrée par les autorités urbanistiques concernées et suppose la réunion de plusieurs conditions.

-Le demandeur: Toute personne physique ou morale intéressée.

-Documents exigés:

Le demandeur doit adressée une demande, en quatre exemplaires, appuyée d’un dossier technique et administratif, par lettre recommandée au siège de la Collectivité concernée ou y être déposé contre récépissé dûment daté et signé par le dépositaire dudit dossier.

Le dossier technique et administratif est constitué des documents suivants :

  • Un plan de situation au 1/2000 ou à défaut au 1/5000 de la parcelle concernée, rattaché au réseau géodésique, le cas échéant, et comportant l’orientation, les voies de desserte avec leur dénomination et les points de repère permettant de localiser le terrain, établi par un ingénieur-géomètre topographe ;
  • Un certificat de la conservation de la propriété foncière faisant ressortir la nature et la consistance de l’immeuble, le nom du propriétaire, les droits réels immobiliers et les charges foncières existants sur l’immeuble, et dans le cas où il s’agit d’une copropriété, la part indivise revenant à chaque copropriétaire. Ce certificat est assorti d’un plan foncier si la propriété est immatriculée et, dans le cas où elle n’est pas immatriculée, d’une copie certifiée conforme de l’acte de propriété de la parcelle en cause ;
  • Eventuellement, un plan de masse faisant apparaître les bâtiments existants;
  • Le plan du projet de morcellement régulier établi au 1/500 ou au 1/1000 lorsqu’il ne s’agit pas d’une vente en indivision.
Autorisation de créer un groupe d’habitations:

Il s’agit des démarches administratives à entreprendre pour l’obtention d’une autorisation pour créer un groupe d’habitations situé en dehors des agglomérations rurales dotées d’un plan de développement.

-Le demandeur: Toute personne mandatée pour la réalisation des démarches afférentes

-Documents exigés:

Le dossier à fournir à l’appui de la demande d’autorisation de créer un groupe d’habitation doit comprendre:

  • Les pièces à présenter pour l’obtention de l’autorisation de lotir,
  • Les pièces exigibles pour l’octroi du permis de construire. Pour éviter les doublons, les documents exigés pour les deux autorisations sont à présenter en une seule fois.
Permis d’habiter et certificat de conformité:

La fin des travaux de construction et l’exploitation du bien immobilier à des fins d’habitat ou professionnelles, passe par l’obtention du permis d’habiter. Ce dernier se base sur la conformité des travaux par rapport au plan du projet tel que déposé au moment de la formulation de la demande de l’autorisation de construire.

-Le demandeur: Toute personne morale ou physique intéressée

-Documents exigés:

  • Une demande de permis contenant la déclaration de fin de travaux ;
  • Un certificat de fin de travaux délivré par l’architecte si ce dernier en était chargé.
Réception provisoire et réception définitive
  1. La réception provisoire :

Elle permet à l’administration de vérifier si les travaux d’aménagement, de viabilité et d’assainissement ont été exécutés conformément aux projets autorisés.

La réception doit s’effectuer dans les quarante-cinq jours à partir de la date de la déclaration d’achèvement des travaux.

Une commission est chargée de cette tâche. Elle est composée :

  • Le représentant de l’Agence Urbaine ou des services extérieurs de l’urbanisme ;
  • Le représentant de l’autorité administrative locale ;
  • Des élus et techniciens communaux et provinciaux ou préfectoraux ;
  • Le représentant des services de la conservation foncière ;
  • Le représentant de la régie de distribution d’eau et d’électricité ;
  • Les représentants des autres services administratifs et établissements publics qui peuvent avoir un avis à donner sur un des aspects les concernant.

Les travaux de la commission sont sanctionnés par l’établissement d’un P.V. de réception provisoire, si les travaux réalisés sont conformes aux documents approuvés. Dans le cas contraire, il est établi un constat de non-conformité de ce qui a été réalisé par rapport aux dits documents

Les installations de télécommunications font l’objet d’une vérification supplémentaire, à part, réalisée par les services spécialisés dans ce domaine.

La non-conformité de ces installations peut aller jusqu’à la démolition des ouvrages réalisés, aux frais du lotisseur

           2.La réception définitive :

Elle a pour objet de vérifier si, à l’usage, la voirie et les réseaux divers ne présentent aucune malfaçon.

Si cette vérification relève des anomalies, il est demandé à l’intéressé de faire le nécessaire pour y remédier.

La réception définitive intervient une année après la date de la réception provisoire.

Si l’on excepte le géomètre, co-auteur du projet, la commission, qui doit procéder à la réception définitive des travaux, comprend les mêmes personnes que celles composant la précédente.

La réception définitive est sanctionnée par un certificat délivré par le président du conseil communal après avis conforme de la commission de vérification du fonctionnement normal des équipements et installations.

Le certificat de réception définitive déclenche la procédure de remise, par le lotisseur, au domaine public communal, de la voirie, des réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité ainsi que les espaces libres et plantés.

Cette remise est formalisée par un P.V. signé conjointement par le ou les présidents des conseils communaux et le lotisseur.

Le procès-verbal permet d’inscrire sur le sommier de consistance des biens de la commune et sur le titre foncier originel, les biens immobiliers dont la propriété est ainsi transférée.